負動産を相続したら知っておきたい負動産コラム
不動産を相続したら登記するのが
義務！過去の相続も対象です
親が亡くなり土地や建物を相続したら、その所有権を相続人（配偶者や子など）に所有権を移す「相続登記」を行うことが2024年4月1日から義務化され、不動産の相続を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。過去に相続した不動産についても対象で、2027年3月31日までに相続登記が必要です。 また、遺言をもとに第三者に不動産を譲る遺贈についても、同様に3年以内の登記（所有権移転登記）の義務があります。
相続登記をしないとペナルティがある
相続は不動産を引き継ぐことで、相続＝登記ではありません。登記とは、土地や建物の不動産を公的に明らかにするもので、法務局での手続きが必要です。登記は自動的にされるものではない点には、注意が必要です。
登記は自身でも行えますが、司法書士に依頼することも可能です。一般的な相場は3〜10万円程度です。
相続登記が義務化される以前は、先祖代々の土地など将来的な売却の予定がない不動産は、手続きの手間などを理由に、何代も登記されずに相続されているものが多くあります。対象となる相続人が分からなくなるといった問題を生み、空き家問題にもつながっています。
2024年4月から始まった相続登記の義務化は、これらの問題を解決するためのものです。期限内に行うべき相続登記を怠った場合、最終的には10万円以下の過料が発生します。
相続登記をしないと、ペナルティが発生するだけでなく、自分の子どもやその孫の代に、登記に必要以上の手間をかけさせてしまうことになります。期限に関係なく、相続が分かった時点でなるべく早めにしておくことをおすすめします。
相続人の話し合いがまとまらない時はどうする？
相続登記は相続を知ってから3年以内に行わなくてはなりません。しかし、当面の間遺産の分割を行う予定がない、遺産分割の話し合いが長引いている、相続人が非常に多いなどの正当な理由で3年以内の登記が難しい場合は過料の対象にはなりません。
ただし、正当な理由であっても法務局に知らせる必要はあります。相続が開始し、相続する権利を持っている人が判明していることを申し出る「相続人申告登記」は相続開始から3年以内に行う必要があります。また、遺産分割の内容が決まったら、その日から3年以内に相続登記をしなくてはなりません。
参考：相続登記の申請義務化特設ページ（法務省）
2026年4月から住所・氏名の変更も義務化
相続登記の義務化は、所有者や相続人の明確化をし、空き家問題を解決することが狙いとしてあります。相続登記の義務化に伴って、2026年4月1日からは、不動産を所有している人物の住所や氏名に変更も「住所変更登記」「氏名変更登記」といった手続きが義務化されます。
2026年4月以前の変更は2026年4月1日から2年以内、4月以降の変更はその変更があった日から2年以内の登記が必要です。こちらは、正当な理由なく怠った場合には5万円以下の過料が設定されています。
参考：住所変更登記・氏名変更登記の申請手続のご案内（法務局）
相続の予定があるなら前もって話し合いを
いざ不動産を相続するとなると、家は残すべきか、空き家になったら管理はどうすればよいか、どのように相続人に公平に分割するかといったことで頭を悩ませる方は少なくありません。そして、自分が子に相続させるにあたっては「不動産をどうしてほしいか」を伝えておくことも重要でしょう。
せっかくの不動産も空き家になってしまえば、固定資産税だけがかかり続ける負の遺産となることもありますし、人が住まないことで倒壊などの危険性も生まれてきます。
不動産を相続する予定、相続させる予定があるのなら、可能な限り早い段階で話し合いをしておくことをおすすめします。
不要な土地は国に返すことも可能
相続後、所有者となった土地を手放して国に返す「相続土地国庫帰属制度」が2023年の4月27日から施行されています。相続はしたものの、使う予定がないのなら検討してみてもよいでしょう。あらゆる資産の相続を放棄する「相続放棄」とは異なり、不要な土地以外の資産については放棄する必要がない点にはメリットがあります。
ただし、土地1つにあたり14,000円の審査手数料や、負担金（10年分の土地管理費相当額：基本は20万円。支払は初回のみ）を納付する必要があります。また放棄できる土地にも条件があります。
たとえば、建物がある土地や何かのローンの担保として設定されている土地などは放棄できません。
参考：相続土地国庫帰属制度について（法務省）
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